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Stand: November 2026. Wer eine Immobilie erbt, stellt sich früh eine praktische Frage: Was ist das Objekt wert? Diese Zahl entscheidet über die Höhe der Erbschaftsteuer, legt die Grundlage für Gespräche zwischen Miterben und bestimmt, ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist. Eine fehlerhafte oder ausgelassene Bewertung kann doppelt kosten — durch eine zu hohe Steuerlast und durch langwierige Auseinandersetzungen. Dieser Beitrag gibt Erben, Erbengemeinschaften sowie Betreuern und Nachlasspflegern im Bremer Umland einen sachlichen Überblick, welche Art von Bewertung für welchen Zweck geeignet ist und welche Fristen zu beachten sind.
Der Verkehrswert bezeichnet nach § 194 BauGB den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag erzielbar wäre — ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Es geht um den tatsächlichen Marktpreis für das einzelne Objekt, bestimmt durch seine Lage, seinen Zustand und die örtliche Nachfragesituation.
Das Finanzamt ermittelt dagegen einen steuerlichen Grundbesitzwert nach standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Diese Methoden berücksichtigen lokale Besonderheiten, Sanierungsrückstände oder eingetragene Rechte oft nur pauschal. Das Ergebnis kann über dem liegen, was ein sachkundiger Käufer tatsächlich zahlen würde.
§ 198 BewG ermöglicht es Erben ausdrücklich, durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Anerkannt werden Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses sowie Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter bestellt oder zertifiziert worden ist. Als weiterer Nachweis kommt ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag in Betracht, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Wer diese Möglichkeit nicht nutzt, zahlt unter Umständen mehr Erbschaftsteuer als das Gesetz verlangt.
Mehrere Fristen laufen nach einem Erbfall parallel. Wer sie kennt, kann den Nachlass gezielt und ohne unnötigen Zeitdruck ordnen.
Erbschaftsteueranzeige: Nach § 30 ErbStG ist jeder Erwerb von Todes wegen dem zuständigen Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls anzuzeigen. Das Finanzamt stellt daraufhin den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz fest. Wer einen niedrigeren Verkehrswert geltend machen möchte, muss das aktiv tun — entweder im laufenden Feststellungsverfahren oder nach Erlass des Feststellungsbescheids per Einspruch. Für einen Einspruch gilt nach § 355 AO eine Frist von einem Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Für steuerrechtliche Fragen und die Begleitung eines Einspruchs empfiehlt sich ein Steuerberater; das Nachlassgericht führt Verfahren und berät nicht.
Grundbuchberichtigung: Nach einem Erbfall muss das Grundbuch auf die neuen Eigentümer berichtigt werden. Den Nachweis der Erbfolge führen Erben nach § 35 GBO durch einen Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder — sofern vorhanden — ein notarielles Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll. Für die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall entfallen die Grundbuchgebühren; danach werden reguläre Gebühren fällig. Für den Verkauf müssen sich die Erben nicht zuvor selbst als Eigentümer eintragen lassen: Es reicht, die Erbfolge wie beschrieben nachzuweisen, damit der Käufer unmittelbar eingetragen werden kann. Zuständig für den Erbschein ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers.
Nicht jede Situation erfordert sofort ein aufwendiges Vollgutachten. Es lohnt sich, die Unterschiede zu kennen.
Die Kosten eines Vollgutachtens gelten als Kosten der Nachlassabwicklung; sie werden dem Nachlass entnommen, bevor der verbleibende Wert auf die Erben aufgeteilt wird. Bei einer Erbengemeinschaft tragen alle Miterben die Kosten anteilig nach ihrer Erbquote.
Fordern Sie bei Haake Immobilien eine kostenlose Markteinschätzung an — als ersten Anhaltspunkt, bevor Sie über ein förmliches Gutachten entscheiden. Für eine erste Selbsteinschätzung steht auch der Nachlasswert-Rechner zur Verfügung.
Markteinschätzungen und Gutachten, die auf allgemeinen Modellen beruhen, können lokale Faktoren nur unzureichend erfassen. Im Bremer Umland — darunter Schwanewede und die angrenzenden Gemeinden — spielen die Lage zur Bremer Stadtgrenze, die Erschließungssituation einzelner Grundstücke und die örtliche Nachfragestruktur eine Rolle, die in einem überregionalen Modell nicht abgebildet wird.
Ein praktischer Aspekt für Erben, die eine Immobilie in Schwanewede halten oder verwalten müssen: Die Gemeinde erhebt ab 2026 einen Grundsteuer-B-Hebesatz von 495 Prozent (Hebesatzsatzung der Gemeinde Schwanewede, Amtsblatt 02/2026, in Kraft ab 01.01.2026). Das ist ein messbarer Kostenfaktor für jede Halteperiode einer Nachlassimmobilie und sollte in die Überlegung einfließen, ob und wann ein Verkauf erfolgen soll.
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, bilden sie nach § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft. Der Nachlass ist gemeinschaftliches Vermögen; über einzelne Nachlassgegenstände können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen — also die Auflösung der Gemeinschaft durch Einigung, Übernahme oder Verkauf.
Wenn keine Einigung gelingt, besteht als letztes gesetzliches Mittel die Möglichkeit der Teilungsversteigerung. In einem solchen Verfahren bestimmt allein die Bieterlage den Erlös, nicht der Marktpreis. Ein gemeinsam beauftragtes, neutrales Gutachten schafft eine sachliche Verhandlungsgrundlage. Wenn alle Beteiligten von demselben Ausgangswert ausgehen, verschiebt sich die Diskussion von der Wertfrage zur Lösungsfrage: Wer übernimmt, wer zahlt aus, wer stimmt einem Verkauf zu.
Wenn Angehörige in eine Pflegeeinrichtung ziehen und ein rechtlicher Betreuer bestellt wurde, gelten für Verfügungen über Grundeigentum besondere Anforderungen. Der Betreuer bedarf nach § 1850 BGB der Genehmigung des Betreuungsgerichts, bevor er ein Grundstück verkaufen, belasten oder anderweitig darüber verfügen darf. Eine sachgerechte Wertermittlung ist eine wichtige Unterlage für das Gericht, das prüft, ob die beabsichtigte Verfügung dem Interesse der betreuten Person entspricht. Ein Notar kann über den genauen Verfahrensablauf beraten.
Für Nachlasspfleger, die einen noch nicht angenommenen Nachlass verwalten, gilt Vergleichbares: Eine fundierte Wertermittlung stützt die sachgerechte Verwaltung und die Rechenschaftspflicht gegenüber dem Nachlassgericht.
Haben Sie Fragen zu Ihrer Situation als Betreuer, Nachlasspfleger oder Erbe im Bremer Umland? Nehmen Sie Kontakt auf.
Nein. Die Anzeigepflicht nach § 30 ErbStG und die Beauftragung eines Gutachtens sind unabhängig voneinander. Ein qualifiziertes Gutachten kann auch nach Erlass des Feststellungsbescheids über den Grundbesitzwert per Einspruch beim Finanzamt eingereicht werden; die Einspruchsfrist beträgt nach § 355 AO einen Monat ab Bekanntgabe. Für steuerrechtliche Fragen empfiehlt sich frühzeitig ein Steuerberater.
Ein Betreuer, der im Namen einer betreuten Person ein Grundstück veräußern möchte, benötigt dafür die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Eine marktgerechte Wertermittlung ist eine wichtige Unterlage für dieses Verfahren, da das Gericht prüft, ob die Verfügung dem Wohl der betreuten Person dient. Ein Notar oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise ein Rechtsanwalt für Betreuungsrecht kann dabei begleiten.
Nein. Eine Markteinschätzung bietet Orientierung, erfüllt aber nicht die Voraussetzungen des § 198 BewG. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt ist ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person erforderlich. Als weiterer Nachweis kommt ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag in Betracht, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben.
Titelbild: Foto von Alexey Demidov auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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